Tasación y evaluación de terrenos
Tasación y evaluación de terrenos
ara tasar correctamente un terreno, los agente inmobiliarios deben conocer a fondo todas las herramientas disponibles, entre las cuales el código de planeamiento urbano es fundamental para interpretar los distintos indicadores (Fot, Fos, LFJ, H máxima retiro, etc.), conforme a la zonificación del distrito en análisis.
En función de estas variables, surge el correlato que define los probables proyectos y que les proporcionan valores estimativos de venta, lo cual define los precios finales y por supuesto la incidencia que debe tener el “valor tierra”, respecto del monto total de la inversión, para obtener la TIR esperada. La otra herramienta complementaria a considerar son los valores de mercado de la unidades a estrenar y usadas en la zona de análisis. En este caso, la experiencia del operador inmobiliario y de su equipo (arquitectos, contadores, escribanos, etc.) es vital.
Por último, y como condición general, es imprescindible el manejo de datos estadísticos. La tasación surge a partir de la comparación entre zonas/barrios, por ejemplo vamos a los barrios de la capital que es donde más datos se pueden obtener: Palermo es, desde hace muchos años, el área donde se vienen edificando más metros cuadrados. En 2011 no fue la excepción y es claramente la zona donde se construyó más. Le siguieron Belgrano, Villa Urquiza y Caballito, que por otra parte no representan tampoco una sorpresa. Siguiendo Barrio Norte/Recoleta ya que en estas zonas es cada vez más difícil conseguir tierra, al ser un bien sin reposición.
Pese al impulso y las facilidades otorgadas en el denominado distrito tecnológico, Parque Patricios aparece muy lejos, representando un nivel 10 veces inferior al de Palermo. Otro factor a tener en cuenta es la concentración de zonas y topologías.
A la cabeza, van los barrios antes enunciados y las unidades de 1 y 2 ambientes. El dato más relevante es que durante 2011 se construyeron 2.562.811 mt2 en la ciudad de Buenos Aires, lo que representa casi el 100% más de lo que se edificó en 2010 (se tomaron para el análisis obras nuevas y amplificaciones).
El año 2012 ha tenido un inicio irregular, marcado por las condiciones y reglas de juego propuestas a partir de la nueva normativa de la AFIP para la compra de moneda extranjera, las disposiciones aún en proceso de implementación de la UIF y las condiciones de financiación, costos y políticas en materia macroeconómica. Por lo cual, el análisis debería surgir de evaluar los datos 2011 y hacer correcciones parciales fruto del nuevo escenario. En esto también es fundamental la experiencia y la capacidad técnica del equipo evaluador de proyectos para leer los datos y recrear los escenarios del pasado, transportándolos a la actualidad dejando bien en claro que la empresa inmobiliaria debe estar actualizada en el día a día.
Fuente: Ennotas.com
